任意売却のコラム

離婚と住宅ローン
 


離婚するにあたっては、子どもの親権や養育、財産分与などの問題に対処しなければなりませんが、住宅ローンをどうするかも問題になってきます。そのままにしておくと、離婚後に問題を残すことになるからです。

このようなメール相談があります。

「離婚するにあたり、連帯保証人を外すことなく持ち分を相手に譲渡し名義変更したのですが、保証会社には連絡しませんでした。それから13年経ちましたが突然、元夫の弁護士からマンションを任意売却し自己破産することになったという話がきました。

そこで質問です。任意売却は連帯保証人や共有者の許可なくできるのでしょうか」(埼玉県   )

離婚して住宅ローンからの離脱を考える場合には、まずは現在のローンがアンダーローン(自宅の売却価格がローン残を超えている)か、オーバーローン(ローン残が売却価格を超えている)の状態にあるかを確認する必要があります。

アンダーローンであれば、自宅を売却してローンを返済し、残った売却益は両者で分配するだけですから問題は残りません。

問題はオーバーローンの場合です。

共有名義の自宅の住宅ローンの担保権や連帯保証などを外すのは簡単でありません。

まず連帯保証です。夫婦間で保証人から離脱する契約をするのはもちろん自由です。しかし、債権の保全を理由に、債権者はそれを受け入れてくれません。

担保権についても同じです。

ただし、例えば、債権の保全に足りうる担保物や連帯保証人を新たに提供できるなら話は別です。しかし債務者には現実的に無理でしょう。

共有名義を単独名義に変更することも債権者は認めません。共有名義ということは、単独では収入が足りないため夫婦合算の収入でローンを組んでいるからです。

ただし、例えば、ローンの切り替えが仮に可能なら話は別になります。

では、メール相談のケースはどうでしょう。

共有物件の処分(売却を含む。)には、所有者全員の同意が必要ですが、相談者は既に持分を譲渡しているのですから、同意の問題はないはずです。

次に、連帯保証人の売却の許可ですが、連帯保証は債権者と保証人間の契約でですから、保証人の許可がなければ売却できないことにはなりません。

ただし現状、債権者(銀行など)は、連帯保証人からのクレームを避けるため、「担保保存義務免除特約」を借入契約に付けたり、「担保権解除同意書」を連帯保証人に求めたりしています。

このように、共有名義で購入した自宅の住宅ローンから離脱することは容易ではありません。

しかし、オーバーローンの自宅であっても任意売却ができれば、住宅ローンの負担を減らしたり、担保権や名義変更などの問題からの離脱も可能になってきます。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者の同意をえて自宅を売却することです。

最後に、離婚にともなう財産分与についてですが、

婚姻後に購入した自宅は、単独名義であっても財産分与の対象になりますが、住宅ローンがある場合は、ローンの残債も自宅と合わせて分与されることになります。

ただし、オーバーローンの場合、裁判所は「自宅は無価値であるため財産分与の対象にならない」としていますから、住宅ローンは離婚後も自宅の名義人が引き継ぐことにならざるをえません。                                                

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