任意売却のQ＆A

Q 　任意売却ができない場合はありますか？

A　　債権者の売却の同意がえられない、物件が売れないというのでは、言うまでもなく任意売却はできません。そのため、以下のような場合には任意売却が難しくなります。

売却の同意がえられない場合

債権者は競売優先で、任意売却には応じないだろうと考える人がいます。

確かに、競売であれば裁判所が売却してくれますから、債権者は手間が省けます。しかし競売では売却価格が下がり、望むような債権回収にはならないのです。

そのため債権者もできれば競売を避け任意売却にしたいのです。債権者が任意売却に応じるか否かを過度に心配する必要はありません。

詳しくはこちら、「債権者も任意売却を望んでいる」

法的な制約がある場合

例えば、建築基準法上の道路に接しない土地の場合、建築許可が下りませんから、そのような物件を買う人は限られてきます。農地や市街化調整地域内の土地なども譲渡制限があり同様です。

税の差押えがある場合

多額の固定資産税や社会保険料の滞納税で差押えられた物件の売却は容易ではありません。差押えを解除するには原則として、滞納税の全額納付が条件になるからです。

詳しくはこちら　任意売却のQ＆A「自宅が税の滞納で差押えられていますが任意売却はできますか」

競売の落札価格を下回る場合

売却価格が落札価格を下回るような場合、債権者は売却に同意しません。競売で任意売却以上の回収ができるなら、売却費用を負担してまで任意売却をする意味がないからです。

管理費などの滞納が多額になる場合

マンションの管理費や修繕積立金などの滞納金は、法律で購入者が負担することになるため売却が難しくなります。また債権者の売却費用の負担には、制限があるため滞納額が多いと意売却に応じられなくなります。

詳しくはこちら　　コラム「支援機構の費用負担基準」　

 

共有物件の場合

共有物件の売却には、所有権者全員の合意が必要です。そのため行先不明者がいたり、売却に反対者がいる共有物件の売却は難しくなります。相続人の確定しない物件も同じです。

担保権の解除が困難な場合

担保権が設定されたままの物件では、住宅ローンの利用ができません。このため特に複数の担保権者がいる物件の売却などは売却が難しくなります。債権者によっては、地役権などの用益権についても解除を求める場合があります。

詳しくはこちら　　任意売却のQ＆A[担保権者が複数人いても任意売却はできますか」　　

連帯保証人がいる場合

連帯保証人がいても任意売却はできますが、保証人とトラブルになりがちです。事前に承諾をえるなどの対応が求められます。また債権者によっては連帯保証人に売却の同意を求めることもあります。
 

この他にも任意売却が難しい場合がありますが、どのような場合であっても任意売却を諦める必要はありません。ご相談ください。