任意売却の手順

任意売却には、決まった手順はありませんが、おおむね以下のような手順で進んでいきます。

住宅ローンの返済を延滞すると銀行から返済の通知が届きます。更に延滞していると通知は「期限の利益喪失」による「一括返済」を伝える内容になってきます。

それでも延滞していると今度は、通知の差出人が保証会社に変わり、文面は「期限の利益の喪失と一括返済の請求」になります。

こうなると猶予はありません。競売手続が進んでいくからです。

住宅ローンの返済問題は、支払いが難しくなったと感じた段階で、今後の収入状況、残債額、自宅の評価額などを確認して早めに対応しなければなりません。

住宅ローンの延滞が3カ月以上（債権者によっては６カ月以上）続くと、返済は一括返済になり分割返済ができなくなります。（期限の利益喪失）

一方で、銀行は住宅ローン残の補てんを保証会社に請求することになります。（代位弁済）
 

期限の利益喪失も代位弁済も、ローン契約時の保証契約に基づく措置ですが、任意売却も競売もはここから始まっていきます。つまり、この二っの用語が任意売却のスタート条件になるのです。

任意売却をするには、担保権者である債権者の同意が必要です。しかし債権者は債権回収上、相当な価格でなければ同意しませんので、売却価格の調整が欠かせません。

債権者の売却の同意があれば、不動産会社と媒介契約を結び売却活動に入ることになります。

任意売却の売却方法は、一般の物件の売却と変わりません。

購入申込があれば、「売却代金の配分表」を作成して債権者に提示します。

配分表は、売却価格と売却費用から回収額を明らかにして、債権者が任意売却に同意するか否かを判断する重要な書面です。

次のような場合、債権者は任意売却に同意しません。

①　競売と比較して回収額が低い。
②　売却金額に対し費用負担の金額が大きい。
③　競売の方が高い回収額を見込める。

詳しくはこちら　　コラム「売却代金の配分と債権者の費用負担」

債権者が「売却代金の配分表」に同意すれば、その後は一般の物件の売却と同様、売買契約の締結、代金決済、物件の引渡と進むことになります。

任意売却の決済は、売却代金の交付と物件の引渡とが同時になるため、引っ越しを決済後にすることはできません。

残任意売却で残ったローンの対応は、債権者の回収に対するスタンスにより異なってきます。多くは分割返済になりますが、一括返済を求める債権者もいますし、サービサーに債権を譲渡してしまう債権者もいます。


詳しくはこちら　　コラム「任意売却の残債務」