任意売却の流れ（手順）

任意売却には、決まった手順はありませんが、おおむね以下のような流れ（手順）で進んでいきます。

住宅ローンを延滞すると銀行から通知が届きますが、それでも返済しないと、通知は「期限の利益喪失」による「一括返済」を伝える内容に変わってきます。

更に延滞していると今度は、通知の差出人が保証会社になり文面は「期限の利益の喪失と一括返済の請求」になってきます。

こうなると猶予はありません。競売手続が進んでいくからです。

住宅ローンの返済問題は、支払いが難しくなったと感じた段階で、収入状況、残債額、自宅の評価額などを確認し早めに対応しなければなりません。

住宅ローンの延滞が3カ月以上（債権者によっては６カ月以上）続くと、返済は一括返済になり分割返済ができなくなります。（期限の利益喪失）

一方で、銀行は住宅ローン残の補てんを保証会社に請求し、弁済を受け、債権を保証会社に譲渡します。（代位弁済）
 

期限の利益喪失も代位弁済も、ローン契約時の保証契約に基づくものですが、任意売却と競売はここからスタートすることになります。

任意売却をするには、担保権者である債権者の同意が必要です。しかし債権者は債権回収上、相当な価格でなければ売却を認めませんから、任意売却をするためには売却価格の調整が不可欠になります。

債権者の任意売却の同意があれば、債務者は不動産会社と媒介契約を結び自宅の売却に入ることになります。

任意売却の売却方法は、一般の物件の売却と変わりません。

購入申込があれば、「売却代金の配分表」を作成して債権者に提示します。

配分表は、売却価格と売却費用から回収額を明らかにして、債権者が任意売却に同意するか否かを判断する書面になります。

購入の申込があっても、以下のような場合、債権者は任意売却に同意しません。

①　競売と比較して回収額が低くなる。
②　売却金額に対し費用負担の金額が大き過ぎる。
③　競売の方が高い回収額を見込める。

詳しくはこちら　　コラム「売却代金の配分と債権者の費用負担」

債権者が「売却代金の配分表」に同意すれば、その後は一般の物件の売却と同様、売買契約の締結、代金決済、物件の引渡と進むことになります。

なお、任意売却の決済は、売却代金の交付と物件の引渡とが同時になるため、引っ越しを決済後にすることはできません。

任意売却をした後に残ったローンの対応は、債権者の回収に対するスタンスにより異なり一様ではありません。多くは分割返済になりますが、一括返済を求める債権者もいますし、サービサーに債権を譲渡してしまう債権者もいます。


詳しくはこちら　　コラム「任意売却の残債務」