任意売却のコラム

売却代金の配分と債権者の費用負担

住宅ローンの担保になっている自宅は、債権者の同意がなければ売却できません。では債権者は何をもって売却に同意するのでしょうか。

そこには、債権者の回収に対する考え方やスタンスの違えが反映してきますが、基本は売却価格額と売却費用の負担をどう判断するかになります。

具体的には、「売却代金の配分表」と「費用負担基準」によって同意の可否を判断します。そこで参考までに実例を紹介します。

ただし、ここに掲載したのは、専任担当者のこれまでの任意売却の実例であり、住宅金融支援機構の基準です。すべての債権者が同じ考えで対処しているわけではありません。


売却代金の配分表

(1)は税の差押え解除をともなった実例であり、(2)は後順位者に対する解除料(ハンコ代)がある実例です。                      

 売却代金の配分表(1)
物  件 東京都多摩市
決済日時  9月17日 午前10時
決済場所          銀行調布支店
司法書士                事務所
売却代金     39.000.000円    (A)
売却費用      

   2.136.500円  (B)

(内訳)  
仲介手数料     1.291.500円
担保権抹消費用    45.000円
税差押解除料         400.000円
転居費用             400.000円
配分額      36.863.500円   (A)-(B)
(内訳)  
担保権者            
住宅ローン保証(株)           
       残債額      55.000.000円
       配分額      36.863.500円

市(差押)

 
       残債額      1.318.600円
       配分額       400.000円
     売却代金の配分表(2)
物          件 横浜市都築区
所有権者  
決済日時 8月27日 午前11時
決済場所 銀行港北ニュータウン支店
司法書士        法務事務所
売却代金 20.000.000円  (A)
売却費用  1.915.913円  (B)
(内訳)  
仲介手数料   693.000円
担保権抹消費用    40.000円
担保権解除料   800.000円
マンション滞納管理費   132.713円
転居費用      250.000円
配分額 18.084.087円(A)-(B) 
(内訳)  
担保権者  
機構  
  残債額 18.572.740円
 配分額 18.084.087円
公社  
 残債額 12.495.043円
 配分額  600.000円 
火災(株)     
 残債額  5.907.935円
 配分額   200.000円

 

支援機構の費用負担基準


住宅金融支援機構は、下記の売却費用の負担基準に基づき任意売却の費用を負担します。

仲介手数料    宅建法による仲介手数料の全額(消費税を含む)
登録費用    登録免許税と司法書士報酬の全額。ただし、報酬は原即として1筆1万円とする。
マンション滞納管理費 原則として管理費、修繕積立金の決済日前日までの金額。ただし、過去5年分に限り延滞金は除く。
公租公課 固定資産税・都市計画税1年分のいずれか低い額
転居費用 原則不可。ただし破産等で転居費用を捻出できない理由がある場合は相談に応じる。
担保権解除料 第2順位 ①30万円②残代金の1割 
  第3順位 ①20万円②残代金の1割
 

第4順位 ①10万円②残代金の1割

※ ①または②のいずれか低い額

(注)各控除費用に該当する場合でも、控除後の回収に回収額が競売による回
収額を下回る場合には、任意売却に応諾
ない場合がある。

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